Investissement dans l’immobilier neuf : comment calculer la rentabilité locative ?

Avant de se lancer dans un investissement dans l’immobilier neuf ou ancien, il est nécessaire de s’interroger pour savoir si celui-ci sera rentable à terme ou non. Mode d’emploi pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier neuf de standing locatif.

Avant tout investissement immobilier neuf de standing locatif, l’acquéreur doit estimer le taux de rentabilité de son achat immobilier. Il existe à ce jour, plusieurs modes de calcul et certains relevant d’un vrai casse-tête. Voici plusieurs pistes pour investir dans un logement neuf en toute connaissance de cause et ainsi calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier neuf.

C’est quoi la rentabilité locative brute ?

La rentabilité locative brute d’un investissement immobilier neuf locatif est le mode de calcul le plus simple qui existe mais qui laisse de côté de nombreux facteurs du taux de rentabilité. Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien immobilier et ne prend en compte que les loyers bruts.

Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) / prix de l’acquisition

Cette méthode laisse de côté les charges, les impôts à payer et les éventuels remboursements de prêt bancaire.

Exemple de calcul de rentabilité locative brute : Pour un bien acheté 200 000 € et rapportant 1.000 € de loyer par mois, la rentabilité brute sera de 6 % (1.000 € x 12=12.000 € / 200 000 €= 0.06 x 100=6 %).

Calculer la rentabilité locative nette (de frais et de charges)

Plus fiable et réaliste, cette rentabilité locative nette prend en compte les frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier neuf : charges et travaux d’entretien non récupérables, taxe foncière…

A noter qu’il est possible d’être exonéré de taxe foncière pour l’achat d’un logement immobilier neuf durant au minimum deux ans.

Taux de rentabilité nette de frais et de charge = 100 x (loyer mensuel x 12 – (taxe foncière + charges non récupérables + frais de gestion et d’entretien)) / prix de l’acquisition

Pour ce calcul, il faut donc parvenir à établir des éléments variables comme le taux de vacance ou les coûts des travaux d’entretien à long terme de l’investissement.

Exemple de calcul de la rentabilité nette : Pour un appartement trois-pièces acheté 300 000 € et rapportant 1.000 € de loyer par mois, vous enlevez 1.400 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 € de charges non récupérables et le taux de rentabilité nette de frais sera de 2.96 % (1.000 x 12 = 12.000 € – (10 % + 500 € + 1400 €) = 8 900 € / 300.000 €= 0.296 x 100 = 2.96 %).

Bon à savoir :

Pour faire le calcul du rendement locatif en version nette, il faut diviser 9 mois de loyer brut par le coût global de l’achat du bien immobilier puis multiplier le résultat obtenu par 100. Cette formule correspond à la méthode Larcher.

Pourquoi calculer la rentabilité nette d’un investissement neuf locatif ?

Ce mode de calcul est le plus complet et le plus proche de la réalité, la rentabilité nette prend en compte les recettes après impôts, les possibles déductions obtenues par des dispositifs fiscaux spécifiques comme la loi Pinel ou des travaux de réhabilitation. Ce mode de calcul évolue bien évidemment en fonction du profil fiscal de l’investisseur et en fonction de l’investissement neuf locatif lui-même.

Qu’est-ce que la rentabilité locative financière ?

A la rentabilité nette, certains préféreront encore la rentabilité financière qui évalue également la plus-value réalisée à la revente ou le gain en patrimoine à terme.

A tous ces modes de calcul de la rentabilité locative d’un investissement immobilier neuf, il conviendra de ne pas oublier d’y ajouter le coût du prêt immobilier qui s’y ajoute si vous devez emprunter pour financer cet achat à crédit.